Dossier
Habiter la patrimonialisation : être citoyen ?
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Pour citer cet article :

Alvarez Mora, Alfonso, Castrillo Romón, María, Fernández Sánchez, Clara, « La (dé)patrimonialisation du centre historique de Valladolid (Espagne) », dossier « Habiter la patrimonialisation : être citoyen ? », 1er mars 2017, www.reseau-lieu.archi.fr/a5

Essai
La (dé)patrimonialisation du centre historique de Valladolid (Espagne)

Par Alfonso Alvarez Mora, María Castrillo Romón, Clara Fernández Sánchez
Alvarez Mora, Alfonso est docteur architecte (UPM, 1976) et, depuis 1984, catedrático (directeur de recherche) en (...)
María Castrillo Romón est docteure architecte (UVA, 1997) et maître de conférences (HdR) en urbanisme et aménagement du (...)
Clara Fernández Sánchez est architecte (UVA, 2013) et master en pédagogie (UVA, 2016). Elle a collaboré à plusieurs projets (...)

Résumé Ce texte porte sur la relation entre la patrimonialisation de contexte urbain et l’immobilier, à partir de l’analyse de l’évolution socio-économique, résidentielle et morphologique entre 1955 et 2015 de deux îlots formant la rue de Platerías, patrimoine majeur du centre historique de Valladolid. Cela permet de vérifier comment les trois différentes procédures de patrimonialisation affectant cet endroit depuis 1978 ont conduit à sa constitution comme « réservoir foncier » isolé des transformations urbaines touchant le reste du centre historique de la ville. L’étude montre, finalement, comment la protection patrimoniale et l’actuel « présentisme » (F. Hartog) ont fourni (paradoxalement) le cadre de légitimation d’opérations immobilières censées « protéger » ces valeurs urbaines historiques et qui, pour finir, les ont détruites.

Abstract This text focuses on the relationship between urban patrimonialisation and real-estate. We analyse the socioeconomic, residential and urban-morphologic evolution in 1955-2015 of Platerías street, one of the most important patrimonial areas in the historic center of Valladolid. That let us to verify in how extent the three different processes of patrimonialisation affecting this area since 1978 have lead its constitution as a “land reserve” isolated from the urban transformations of the rest of the historic center and of the city. Finally, the study shows how heritage protection and current « presentism » (F. Hartog) have provided (paradoxically) the legitimation framework to the real-estate operations which seemly “protect” those historical urban values but, actually, it has destroyed it.

Deux fonds historiques ont été consultés pour la préparation de cet article : l’Archivo municipal de Valladolid et celui de l’Institut Universitaire d’Urbanisme de l’Université de Valladolid (IUU). Des données détaillées des recensements de 2001 et 2015 ont été aussi fournies par la ville de Valladolid. Les auteurs tiennent à remercier l’appui d’Angel Agúndez, Eduardo Pedruelo, Jean-Pierre Garnier et José Luis García Cuesta, ainsi que la quête menée en 1985 par Elia de Bonrostro et Leopoldo Cortejoso dans le cadre du Plan especial del casco histórico (PECH) de Valladolid. Une partie des données récoltées au cours de notre recherche a été présentée lors du colloque international « Capitalismo global y procesos de regeneración urbana. Homenaje a Neil Smith » (Barcelone, du 14 au 16 Septembre 2015) par C. Fernández et M. Castrillo.

La patrimonialisation, otage ou alibi du « modèle urbain de la rente foncière ». Valladolid et son centre historique comme cas d’étude

La spécificité de la formation de la ville moderne [1] réside dans le mécanisme confrontant les territoires aux possibilités d’en obtenir des gains différentiels (« espaces fonciers ») et assurant, entre autres, une ville ségrégée qui à son tour, contribue à la reproduction de ces gains.

Dans le cas de l’Espagne, la construction de la ville moderne sur les tissus existants présente des variations, qu’il s’agisse des grandes agglomérations urbaines concentrant le pouvoir ou des territoires périphériques. Les « grandes opérations foncières » [2] menées dans les principales capitales espagnoles (Madrid, Barcelone…) ont guidé le comportement de la « petite propriété » [3] lorsqu’elle a vérifié sa capacité à étendre sur certains endroits les avantages éprouvés de ces opérations-là. Par contre, dans les villes secondaires, tels que Valladolid, la démarche se simplifie. La grande opération foncière laisse la place à des opérations plus petites (mais non moins efficaces en termes de transformation urbaine), menées parcelle par parcelle, en démolissant et en reconstruisant, pour aboutir à la rénovation du bâti traditionnel et à sa re-signification comme « espace foncier », c’est-à-dire comme source de capital. Dans ces cas, la petite propriété foncière, contrairement à la « grande promotion immobilière » [4], se tourne vers des démarches dont l’abandon et la détérioration programmés constituent l’étape préalable et inévitable ouvrant la voie à la démolition et à la substitution du bâti, même s’il s’agit de biens classés, c’est-à-dire, juridiquement épargnés de la destruction.

Bien plus, il peut être soutenu que le classement conduit, aux mains des petits propriétaires, à l’abandon et à la ruine des biens affectés. En fait, une récente étude de l’évolution et de l’état des lieux des centres historiques classés en Castille et Leon (Espagne) montre une corrélation inattendue entre classement et état de ruine parmi les bâtiments qui font partie de conjuntos histórico-artísticos [5] (CHA) :

« Que ce soit des centres mineurs ou majeurs, l’analyse du classement de biens – soumis à protection soit du type ‘ structurel ‘ soit ‘ paysager ‘ - montre un fait frappant : le nombre de bâtiments en ruine est nettement plus élevé que la moyenne de l’ensemble historique, et ils sont généralement environ 15 - 25% » (Pérez Eguíluz, 2014 : 240).

Cette observation autorise cet auteur à énoncer que « les situations de ruine deviennent, par ce biais, une manière d’entamer la démarche de substitution » (Pérez Eguíluz, 2015 : 229).

Notre article vise à pousser l’argumentaire un peu plus loin afin de montrer comment dans le contexte spécifique du « patrimoine urbain » espagnol, il y a une relation entre le classement (ou en fin de compte la patrimonialisation), l’abandon et la ruine du bâti. Il s’agit plutôt de mettre en évidence, pour les tissus urbains hérités, quels liens se tissent entre la patrimonialisation urbaine, le changement social, la restructuration spatiale et la revalorisation foncière.

L’étude de cas de Valladolid, nous permettra, d’autre part, d’évaluer les apports théoriques précédents concernant la diversification de la notion de patrimoine bâti comme une catégorie « otage » ou un alibi du « modèle urbain de la rente foncière » :

« Il y a autant de manières de comprendre ce patrimoine que de modalités de l’intégrer dans la production de rentes foncières » (Álvarez Mora, 2013)

Parmi les conséquences les plus immédiates de cette subordination conceptuelle et fonctionnelle du « patrimoine bâti » à la logique de la rente foncière, cet article vise à souligner la progressive dépossession ou « dé-patrimonialisation » à double sens dont le centre historique de Valladolid a fait l’objet. Il s’agirait d’une dé-patrimonialisation au regard de la diminution de sa richesse architecturale et urbaine, mais aussi au regard de sa réappropriation sociale. Cette dernière approche ne concerne pas seulement la modification de la composition des classes sociales qui habitent cet espace-là [6] mais également la perte de lien entre les catégories sociales et l’espace auxquels elles s’identifient, c’est-à-dire, la perte, de la part des classes populaires, de leur pouvoir à fabriquer la ville.. Nous voulons montrer comment la patrimonialisation du centre historique reste responsable d’une « dé-patrimonialisation » effective, à savoir, un processus de dépossession et de réappropriation sociale dans le cadre de la production de la ville. Dans ce cas, les intérêts des classes basses ne trouvent plus aucune représentation, car la ville est produite par « le haut » et livrée à des intérêts très différents des ceux des classes populaires.

Figure 1
Légende. Nous porterons une attention plus détaillée aux deux îlots formant la rue de la Platería, (ou Platerías tout court) un lieu emblématique reconstruit au XVIe siècle à la suite d’un incendie dévastateur.

Nous porterons une attention plus détaillée aux deux îlots formant la rue de la Platería, (ou Platerías tout court) un lieu emblématique reconstruit au XVIe siècle à la suite d’un incendie dévastateur (Fig. 1). Ce lieu a été inclus dans le périmètre d’un conjunto histórico-artístico classé (soit épargné de la démolition) en 1978. Ensuite, ce CHA a été intégré dans un « centre historique » plus large, reconnu en tant que tel en 1985, puis « protégé » - cette fois-ci par un Plan especial del casco histórico (PECH) [7] - depuis 1997. Enfin, le PECH étant en vigueur, Platerías et ses alentours ont fait l’objet de la procédure « Área de rehabilitación integral ‘Platerías-Catedral’ » (ARI) [8] en 1997-2004. Malgré sa taille [9], l’endroit choisi pour l’étude détaillé (Fig. 2) a accumulé trois différentes formes de protection patrimoniales en trois décennies. C’est pourquoi cette analyse porte sur une période d’environ un demi-siècle (de 1955 à 2015) afin de pouvoir rendre compte des effets possibles de la patrimonialisation sur l’évolution urbanistique et sociale de l’aire étudiée.

Figure 2

L’étude portera sur les bâtiments à usage d’habitation et leurs résidents. Cet objet comporte les trois dimensions intéressant notre recherche : sociale (les habitants, identifiés ici comme résidents), résidentielle (les logements, pris au sens immobilier) et morphologique-urbaine (la forme du cadre bâti). L’analyse de l’évolution de ces trois aspects en parallèle avec les patrimonialisations successives devrait nous permettre d’établir des corrélations entre celles-ci et les changements enregistrés, mais aussi comprendre le comportement des principaux acteurs de la vieille ville de Valladolid à l’heure contemporaine, c’est-à-dire les pouvoirs publics et la « petite propriété ».

En outre, étant donné la nature du problème, l’analyse urbanistique devra explorer les différentes échelles allant de l’objet « patrimonial » jusqu’à ses contextes de référence. Pour cette raison, l’étude de Platerías a été encadrée au préalable dans l’analyse de l’ensemble des processus différentiels qui ont touché la vieille ville ou « centre historique » de Valladolid. Dans ces conditions, nous pourrons mieux mettre en avant les changements socio-spatiaux relevés dans ce lieu triplement patrimonial et donc, sa « dé-patrimonialisation ». Nous pourrons également éclairer les liens entre la démarche de « négligence physique-dépeuplement-démolition-substitution du bâti » caractéristique de la petite propriété immobilière à Valladolid, et la « dé-patrimonialisation » des tissus hérités. Enfin, nous arriverons à exposer quelques hypothèses sur les relations au temps exprimées par les pouvoirs publics et les agents immobiliers dans leurs comportements face au « patrimoine urbain ».

La rénovation urbaine de la vieille ville, spécificité du développement urbain moderne à Valladolid

En Espagne, on peut dire de manière générale que, dans le cas des agglomérations où un espace bourgeois n’a pas été créé en dehors de la vieille ville (ou quand il a été créé trop tard), celle-ci a adoptée des caractéristiques d’un espace complexe, avec des contenus sociaux diversifiés – bien que ségrégués - qui a été promu, administré et géré par un monde de petits propriétaires fonciers. Ainsi, tandis que la grande promotion immobilière reste liée dans l’Espagne de la fin du XIXe siècle à l’extension urbaine parrainée par les gouvernements bourgeois sous la forme canonique de l’ensanche [10], le rôle de la petite propriété foncière s’avère être crucial dans l’évolution des vieilles villes où une telle possibilité faisait défaut.

Cela vaut pour la ville de Valladolid - célèbre pour « s’agrandir sur elle-même » jusqu’au milieu du XXe siècle : on peut effectivement y observer l’évolution des quartiers les plus anciens, qui reproduisent sur eux-mêmes la structure canonique de la ville de son temps. Des « espaces centraux » et des « espaces périphériques » ont été recréés sur le vieux Valladolid, dont la complexité du tissu urbain à l’heure moderne résulte du fait d’être l’objet d’un chevauchement progressif de la contradiction centre-périphérie sur le mélange socio-spatial caractéristique de la ville héritée (Fig. 3).

Figure 3

Le développement urbain de la ville de Valladolid aux XIXe et XXe siècles s’est ainsi effectué selon une vision qui, dans une large mesure, impliquait un renouvellement constant des bâtiments ordinaires, en s’appuyant, tout d’abord, sur des processus de desamortización (désamortissement) où les biens immobiliers appartenant à l’Église (ou ceux possédés en commun dans la commune) ont été saisis et valorisés [11]. La présence massive de ce type de biens dans une ville comme Valladolid, abritant depuis des siècles des structures monastiques et des palais, a facilité la rénovation urbaine comme façon dominante de faire la ville. Cette dernière s’est opposée à l’extension urbaine sur des terrains périphériques prévus dans les plans. A Valladolid, cela a donné lieu à une « culture de la rénovation urbaine » où ce mécanisme se présente comme le processus le plus approprié pour réaliser la modernisation de la ville.

En l’absence d’extensions qui constituent une vraie alternative spatiale de classe, comme pouvait l’être l’Ensanche, l’espace urbain de Valladolid est resté très complexe jusqu’au milieu du XXe siècle, du fait que la vieille ville était censée contenir « toute la ville ». Les territoires aux alentours qui ont commencé à former une première différenciation socio-spatiale ont été les « bidonvilles ». Par contre, les extensions urbaines associées aux classes aisées ne commenceront à être réalisées qu’à partir des années 1960. C’est à ce moment que le centre historique commence à exprimer des comportements visant à modifier sa composition complexe et sa distribution spatiale de classe. Néanmoins, ce processus n’est pas abouti et la vieille ville continue à accueillir aujourd’hui des contenus sociaux et fonctionnels diversifiés.

La structure socio-spatiale de Valladolid a donc été recréée sur la vieille ville. Des logements à caractère social diversifié ont été construits sur ses bords (les plus aisés au sud-ouest, les moins aisés au nord-est) tandis que, sur les aires les plus centrales, la tendance observable (maintenant pratiquement achevée) s’orientait vers une exclusivité de classe. Ainsi, la structure centre-périphérie est reproduite à l’échelle de la vieille ville par le biais des premières opérations immobilières significatives. La disponibilité foncière résultant de la démolition systématique du bâti –existant - y compris des biens saisis - rend inutile la mobilisation des terrains périphériques où la petite propriété soit ne semble pas trouver plus d’avantages, soit n’est pas en mesure d’y accéder.

En fait, en dépit de la réalisation d’Huerta del Rey, première grande opération résidentielle en banlieue menée par l’État dans les années 1960 [12], la vieille ville de Valladolid reste constituée d’un habitat diversifié en perpétuelles démolitions suivies de substitutions, comme s’il n’était pas possible d’obtenir du foncier autrement que par le démantèlement des vieux tissus urbains. La petite et moyenne propriété est ainsi devenue une contrainte fondamentale dans la façon dont l’espace de Valladolid s’est recomposé. Elle a agi – et agit encore - en tant que gestionnaire d’un processus continu de désamortissement (autant au sens littéral que métaphorique).

Dans les soixante dernières années, la rénovation de la vieille ville de Valladolid s’est faite de façon continue, sans interruptions importantes. Elle a été encadrée juridiquement, jusqu’à la décennie 1980, par la « Réforme des alignements prévus au Plan général de Valladolid », accordée en 1950. Très favorable aux opérations de rénovation de la vieille ville, cette réforme a contribué à repousser l’extension urbaine prévue par le Plan Cort [13]. La combinaison de ce plan avec les réglementations mises en place ultérieurement par le Plan Mesones [14] a généré une grande vague de substitution du bâti des tissus les plus anciens de la ville. Il est important de relever, à ce propos, que ces documents juridiques encadrant la rénovation massive de la vieille ville ont toujours été porteurs de propositions majeures d’extension urbaine. Pourtant, leur réalisation est menée presque exclusivement sur les prévisions affectant le tissu urbain traditionnel. L’absence de grands entrepreneurs immobiliers, couplée avec le rôle acquis par les petits propriétaires, pourrait expliquer cette primauté effective de la rénovation par rapport à l’extension en périphérie.

Selon un rapport fait en 1982, dans le cadre de la préparation du Plan general de ordenación urbana de Valladolid (PGOU), seulement 31 sur plus de 170 îlots de la « ville historique » ont été épargnés par les processus de démolition-substitution enregistrés depuis 1960. Notons que dans la plupart des îlots non touchés, les logements inhabités restent majoritaires. Par ailleurs, à l’exception des alentours de la Plaza Mayor vers le Sud où l’évolution urbaine est plutôt tournée vers les activités tertiaires, la transformation de la vieille ville a été globalement orientée vers la production de logements. Plus de 17 000 logements ont été construits entre 1960 et 1985 dans la « ville historique », sur les débris du bâti ancien. En fait, près de 500 licences de démolition y ont été accordées par la Mairie entre 1970 (l’année d’adoption du Plan Mesones) et 1974, ce qui signifia la destruction de près de 2 000 logements. A leur place, 10 000 nouveaux logements ont été construits, c’est-à-dire 63% du total produit sur la commune dans cette période (Roch et al. 1982). Le volet démographique de cette démarche a été mis en évidence par García Merino (1986). Son analyse pour la période 1955-1985 confirme une chute de la population du centre historique atteignant le point le plus bas autour de 1970, suivie d’une reprise très inégale selon les arrondissements (Fig. 4).

Figure 4

Une enquête menée vers 1985 a également détecté la grande quantité de logements inhabités, qui s’avérait importante non pas tant par leur nombre (224 uniquement dans la « ville historique ») que par leur emplacement. La plupart d’entre eux sont identifiés comme des « logements anciens » situés dans des lieux centraux de la « ville historique », constituant un vrai sous-ensemble urbain « inhabité » ou très faiblement habité (Roch, 1986). Dans les années suivantes, les faits ont largement montré que cette situation constituait une impasse pour l’assouplissement des contraintes (urbaines, juridiques ou autres) qui permettrait d’assurer la rentabilité foncière des démolitions-substitutions.

Le rôle de la petite propriété dans ces processus de rénovation devient évident quand on constate que les endroits où il y a eu des substitutions typologiques coïncident avec ceux où il y a eu des remembrements parcellaires tirant parti au maximum des avantages immobiliers offerts par le Plan Mesones [15]. Il est instructif de vérifier, par exemple, dans une partie de la vieille ville, que 564 parcelles concernées par ces changements en 1960 ont été réduites à un total de 190 de plus grandes tailles ; ou bien que le total des parcelles remembrées dépasse 40% des existantes (Álvarez Mora, 1985).

Le Plan général d’aménagement urbain (PGOU) adopté par la Ville en 1984 et le PECH de 1997 ont constitué, en fait, les cadres juridiques permettant ultérieurement la prolifération de substitutions « pastiches » ou de « fausses » réhabilitations. Bien que mieux camouflées dans le paysage urbain ancien, ces opérations sont toujours inscrites dans la trajectoire endémique de la ville, puisqu’elles prolongent dans le temps la destruction des vestiges anciens édifiés. Une enquête menée en 2012 a révélé que, malgré le temps écoulé et l’épuisement progressif du bâti à rénover, les démolitions-substitutions – toujours gérées par la petite propriété immobilière (Fig. 5) – ont continué. Environ 55% de parcelles (toutes à usage résidentiel ou tertiaire) avaient été touchées par des substitutions depuis 1950, 12% par des réhabilitations et 15% abritaient des bâtiments non transformés. Tous les usages confondus, 43% des actuels lots dans le centre historique sont occupés par des édifices bâtis avant 1950 (Pérez Eguíluz, 2015).

Figure 5

Bien que tardive, la prolifération des développements résidentiels en banlieue n’a pas interrompu l’intense processus rénovateur du bâti. Cependant, au cours des dernières années, cette nouvelle offre résidentielle en banlieue apparait comme complémentaire au processus rénovateur de la « ville historique ». Elle présente effectivement une alternative à une certaine exclusivité de classe (ou gentrification) qui s’esquisse dans le centre historique et qui met en péril la diversité sociale qui l’a distingué jusqu’à présent. En fait, les licences de construction accordées sur tout le territoire de la commune entre 1997 et 2007 font un total de 30 658 nouveaux logements, tandis que la population a diminué de 3 387 habitants dans la même période. Par rapport au centre historique, bien qu’il ait concentré 20,4% des logements existants à Valladolid en 1971, ce pourcentage a chuté à 3,6% pour 2001. En outre, entre 1997 et 2007, la population a diminué de 5 345 personnes tandis que des licences accordées ont totalisé 2 544 nouveaux logements [16]. Donc, en ce qui concerne la population, sa tendance à la baisse dans ces années est plus prononcée dans le centre historique que dans l’ensemble de Valladolid. Cependant, comme l’intensification de l’usage du sol pendant les années 1970 a débouché sur l’affirmation de la vieille ville (notamment sa ceinture extérieure) comme zone résidentielle, ce sont les zones centrales qui ont le plus souffert de la baisse démographique dans les années 1980, et qui ont été l’objet des plus récents processus de rénovation résidentielle et de tertiarisation à caractéristiques d’exclusivité. C’est le cas de la rue Platerías et ses alentours.

L’évolution de la population et du bâti à la rue Platerías : le « patrimoine urbain » comme « réservoir immobilier »

L’hétérogénéité de l’évolution urbaine dans le centre historique de Valladolid se manifeste nettement sur le plan aussi bien démographique que résidentiel. En 1985 notamment, les environs de la rue Platerías avaient subi un déclin démographique beaucoup plus fort, suivi d’une récupération beaucoup plus faible que dans des autres secteurs du centre historique. Ils restaient habités par une population vieillissante (plus de 25% - 30% des résidents étaient âgés de plus de 65 ans) et plus mixte d’un point de vue socio-économique (les chômeurs représentaient 10- 13% de la population active et les « patrons ayant des salariés », plus de 12,5%) (Fig.6). En outre, les logements inhabités représentaient entre 20 et 30% du parc résidentiel. Ce tableau bien différencié se dessinait sur des lieux reconnus comme « patrimoine urbain » depuis environ sept ans, entourés de vieux quartiers ravalés par la rénovation du bâti.

Figure 6

Focalisée sur les deux îlots formant la rue de Platerías, notre analyse propose d’approfondir les facteurs différenciant l’évolution des tissus urbains patrimoniaux en examinant de plus près comment la logique patrimoniale (censée se tourner vers la préservation du bâti) est allée de pair avec celle de la rénovation urbaine régissant la soumission pérenne de la vieille ville de Valladolid aux processus de démolition-substitution.

À partir d’un ensemble diversifié de sources [17], nous avons esquissé l’évolution de la population, du parcellaire et du bâti des deux îlots de la rue Platerías tout au long des phases successives de patrimonialisation affectant ce tissu urbain. Les données de 1960 nous permettent d’aborder la situation antérieure à la déclaration de conjunto histórico-artístico (CHA, 1978) ; celles de 1984-1986 nous donnent une image de la période comprise entre ce classement et le deuxième représenté par le PECH (dont l’élaboration démarre en 1985, si bien il ne sera adopté qu’en 1997) ; les informations de 2001 correspondent à un temps intermédiaire durant lequel le PECH en vigueur encadre le développement de l’ARI (1997-2004) ; enfin, les données de 2015 qui éclairent la situation actuelle, plus d’une décennie après que les travaux aient atteint leur point culminant. (Fig.7 et 8)

Figure 7
Figure 8

Selon le recensement de 2001, les maisons construites avant 1960 à Platerías et ses alentours (bâtiments du XVI-XIXe pour la plupart) représentaient entre 25% et 35%. Toutefois, pour les deux îlots sélectionnés, ce pourcentage, selon nos calculs, atteint 56,5% des logements, distribués dans 62,5% des parcelles occupées par des bâtiments âgés de plus de 45 ans (Fig. 9).

Figure 9

Compte tenu de ces données, nous pourrions penser que les trois « générations » de patrimonialisations qui se sont succédées et accumulées à Platerías ont à voir avec le taux plus élevé de conservation des vieilles maisons en cet endroit que dans les alentours, et même que dans l’ensemble du centre historique. Cependant, si nous regardons plus en détail les dates de la construction dans les deux îlots à étudier, nous verrons que plus de 94% des parcelles étaient occupées par des bâtiments anciens lorsque le CHA a été lancé (1978) et que dans les années suivant cette première patrimonialisation, la substitution du bâti a touché seulement 4% des parcelles. Cependant, la deuxième patrimonialisation, initiée lors de la reconnaissance du périmètre du centre historique (1985), ouvrira l’une des périodes de plus grande destruction de maisons traditionnelles : 16% des parcelles seront touchées pendant l’élaboration du PECH (1986 à 1997), 18% dans la période entre la phase finale de l’ARI et aujourd’hui (2001-2015) (Fig. 10).

Figure 10

Le constat du peu de substitutions dans la période après la déclaration du CHA est cependant conditionné par un mode « quantitatif » d’obtention des rentes foncières (Álvarez Mora, 2013) légitimé par le PGOU de 1970. L’augmentation de la hauteur des bâtiments et l’intensité de l’usage du sol les rendent facilement identifiables (Fig. 11). Dans les vagues suivantes de substitutions, les vieilles façades seront préservées ou reproduites à l’identique, et les hauteurs de bâtiment ne changeront pas (au moins, vu depuis la rue).

Figure 11

Cependant, l’analyse des projets bâtis depuis 1985 à Platerías (comme partout dans le centre historique) fait comprendre que le mode d’obtention des rentes est devenu plus « qualitatif » (Alvarez Mora, 2013) - au sens de plus attentif au « pittoresque » dans le sens le plus banal du terme (Jimenez et al., 2015) - c’est-à-dire moins axée sur l’augmentation du volume édifié et plus sur la localisation dans le centre historique. Cependant, il faut bien souligner le caractère relatif de cette dernière déclaration, surtout quand on voit comment les bâtiments rénovés, bien qu’ils conservent la façade et la corniche à la même hauteur que leurs prédécesseurs, disposent désormais de plusieurs niveaux de garages en sous-sol dont la dimension lucrative ne peut être ignorée (Fig. 12).

Figure 12

D’un point de vue patrimonial, il est également intéressant de remarquer que le parcellaire médiéval ayant survécu à l’incendie dévastateur de 1561, n’ait pas survécu au plan de sauvegarde (PECH) qui, couplé avec le PGOU de 1997, a permis de remembrer les parcelles et de modifier les alignements. Ce qui correspond très bien - comme nous avons pu le constater - au mode opératoire de la petite propriété. Cet « assouplissement » des contraintes urbanistiques a conduit à une simplification et à une perte de la morphologie urbaine historique aussi importante qu’apparemment contradictoire avec le premier « critère fondamental » du PECH : « la sauvegarde du bâti porteur des valeurs historiques et architecturales ... » (Ayuntamiento de Valladolid, 1997 : 71).

L’ARI (1997-2004), quant à lui, fournira des moyens publics extraordinaires pour la réhabilitation des bâtiments résidentiels et le réaménagement des espaces publics. Le compte-rendu de l’opération relève, sur les deux îlots ciblés ici, des « restaurations » affectant 13 bâtiments résidentiels datés d’avant 1960 (25% des parcelles) (Fraile Casares, 2005). La procédure a également réalisé des améliorations générales telles que l’aménagement piéton de la rue Platerías, ce qui ne devrait pas être considéré séparément du fait que 10 parcelles (20%) ont subi des substitutions depuis 1998. Parmi celles-ci, quatre sont présentées dans le compte-rendu comme « restaurées par synergie » (Fraile Casares, 2005).

La « dé-patrimonialisation » de Platerías n’est pas seulement à mettre en relation avec les changements sur le bâti et la morphologie urbaine, mais aussi avec l’évolution sociale qui y est liée. L’ensemble des données fournies par les recensements municipaux et le recensement étatique de 2001 est synthétisé sur un tableau (voir Fig. 7) très éloquent sous plusieurs aspects. Tout d’abord, à l’inverse de l’ensemble du centre historique et du district V (voir Fig. 4), le processus d’« évidage » de la population n’est pas stoppé dans le quartier de Platerías en 1970. Une forte dépopulation est enregistrée de façon continue depuis 1960 jusqu’à 2001 (en 1960, 1214 hab. et 337 foyers ; en 1984, 570 hab. regroupés en 201 foyers ; en 2001, 310 hab. et 140 foyers), suivie d’un très petit regain démographique détecté en 2015 (315 hab., 149 foyers) [18].

Deuxièmement, outre le vieillissement observable sur les pyramides des âges et la fluctuation du taux de résidents nés à Valladolid, le changement social à Platerías s’exprime très clairement par la variation du profil socio-professionnel des résidents. L’hétérogénéité et l’inégale qualité des données disponibles n’empêchent pas de confirmer que, entre 1960 et 1984, la chute de plus de moitié de la population a été accompagnée par la montée de ceux qui se déclarent chômeurs et par la forte baisse de ceux identifiant leur profession à un diplôme universitaire ainsi que des entrepreneurs ou des rentiers. Les données issues des recensements de l’époque permettent également de constater la présence en 1960 de 12% de ménages ayant une ou deux employées de maison (dans tous les cas, des femmes nées dans la province de Valladolid), tandis qu’en 1984, ne seront comptabilisés que trois ménages (1,5 %) ayant une seule employée. Il faut également noter la forte baisse du nombre de femmes au foyer. Elles étaient en moyenne plus d’une (1,06) par ménage en 1960 (358 au total) alors qu’en 1984, seulement 0,51 femmes au foyer par ménage étaient recensées (102 au total).

Les données pour 1984-2001 montrent à nouveau, une chute démographique de moitié mais aussi un rebond du taux d’activité, une diminution importante des ouvriers et des employés, de même que l’augmentation claire des entrepreneurs (y compris les entreprises unipersonnelles) et surtout, une très forte croissance (à la fois en termes absolus et en pourcentage) des professionnels à diplôme universitaire. En fait, alors que la population en 2001 représente la moitié de celle de 1984 et un quart de celle de 1960, les diplômés ont vu augmenter leurs effectifs neuf fois par rapport aux données de 1984, bien que seulement 1,5 fois par rapport à la situation en 1960. Le fait que le taux de bacheliers ou de diplômés de l’enseignement supérieur ait continué à augmenter entre 2001 et 2015, en dépassant 50% de la population résidente totale à l’heure actuelle, semble confirmer la consolidation d’une tendance au « dépeuplement » de ce lieu (Garnier, 2015), c’est-à-dire la diminution importante des classes populaires et l’augmentation remarquable des résidents appartenant à la « petite bourgeoisie intellectuelle ». C’est important d’observer que, dans le temps, ce processus est corrélatif aux changements sur le bâti et, à la limite, aux étapes de patrimonialisation.

Troisièmement, l’évolution des ménages suit quant à elle une trajectoire parallèle à celle de la population : une baisse longue et profonde du nombre de ménages jusqu’en 2001 et une reprise faible et tardive au cours des dernières années. Et bien que la taille moyenne des ménages n’ait jamais cessé de diminuer (3,6 personnes par ménage en 1960 ; 2,1 en 2015), l’évolution combinée des ménages et du parc résidentiel reste un phénomène largement plus remarquable.

Au-delà de certains points, de données qui sont dissonantes et pourraient être attribuées à la diversité des sources [19] et la confrontation pour chaque parcelle du nombre de logements et du nombre de ménages rendent évidente l’augmentation progressive et généralisée des appartements inhabités dont le point culminant correspond au développement de la procédure ARI. En fait, le schéma pour 2001 met en évidence que les bâtiments ayant accès depuis la rue Platerías restent pratiquement vides. Le schéma pour 2015 montre en revanche une augmentation des ménages par rapport aux logements. Néanmoins, le taux d’occupation reste loin de celui de 1960 (le plus haut que l’on ait enregistré) et la distribution de la vacance semble très contrastée : certaines parcelles (9) étant habitées aux trois quarts ou plus de leur capacité ; d‘autres (11) totalement inhabitées. Il est intéressant de confronter cette dernière donnée à l’âge des bâtiments afin de vérifier deux situations très contrastées : des bâtiments récents qui ne sont pas encore occupés (5) et les anciens (bâtis avant 1960) (4) dont la vacance [20] laisse présager leur condition de « réservoir immobilier » pour les agents de la rénovation urbaine.

Bien que souhaitable, il n’a pas été possible d’entreprendre, dans les limites de ce travail, une étude détaillée de l’évolution des prix des logements entre 1960 et 2015. Cependant, nous avons réussi à avoir un petit échantillon (strictement pour la rue de Platerías) ayant comme sources, d’une part l’enquête menée en 1985 auprès de huit locataires de « logements anciens » (tous bâtis avant 1960) avec un nombre de pièces très différent [21], d’autre part les données actuelles récupérées en juillet 2015 de portails internet spécialisés (seulement deux logements neufs à vendre et un « logement ancien » à louer, malgré le taux de vacance évoqué ci-dessous). De tout cela, nous avons obtenu quelques pistes intéressantes.

En fait, l’augmentation des prix est exorbitante. Le loyer actuel du logement ancien (800 euros / mois) est, en euros constants, 2,5 fois plus cher que le loyer le plus cher en 1985 (322 euros / mois) et 266 fois plus cher qu’un logement avec le même programme (7 chambres, cuisine et salle) en 1985. En outre, le loyer actuel représente 117% du SMI actuel alors qu’en 1985, pour l’appartement similaire, il était de 0,8% du SMI. D’ailleurs, le loyer le plus cher de 1985 était « seulement » 85,9% du SMI.

Pour apprécier la valeur des logements estimée à partir des locations (4%) de 1985 et des prix de vente proposés en 2015, nous avons pris comme référence le « salaire minimum interprofessionnel » (SMI). Nous avons trouvé une situation très diversifiée en 1985 avec des valeurs comprises entre 0,2 et 18,4 fois le SMI annuel ; la moitié de l’échantillon (4) restant en dessous du seuil conventionnel de 3 SMI ; un quatrième (2) dépassant ce seuil de cinq fois ou plus. Les prix actuels, quant à eux, représentent entre 26,5 et 50,8 fois le SMI annuel 2015 ; ils sont donc totalement inaccessibles à la grande majorité de la population de Valladolid.

La « dé-patrimonialisation » comme négociation entre régimes de temporalité

On pourrait débattre à quel point la première patrimonialisation (1978) a réussi à épargner Platerías de l’intense rythme des démolitions subies par la vieille ville, notamment à partir de 1970. Par contre, il s’avère indiscutable que le classement CHA n’a pas empêché le déclin physique et démographique de ce tissu urbain ; deux éléments qui constituent -dans la « culture de la rénovation urbaine » portée par la petite propriété gestionnaire du devenir immobilier du centre historique de Valladolid -le prélude du processus de démolition-substitution de bâtiments. En fait, sauvegardée en tant que « patrimoine », Platerías s’est avéré être, de manière efficace, au fil du temps, un « réservoir » pour une rénovation différée. Cette rénovation serait légitimée par un deuxième cadre réglementaire de patrimonialisation (PECH, 1997) et bénéficierait d’une extraordinaire revalorisation immobilière du centre historique – maximale dans les quartiers les plus centraux - poussée, entre autres, par l’action directe et indirecte des pouvoirs publics (revalorisation culturelle de la ville historique et du patrimoine, rareté de sol à édifier dans le centre historique comme conséquence des rénovations massives des décennies précédentes, croissance effrénée des quartiers résidentiels vers la fin du XXe siècle, encouragement de la « régénération urbaine »...).

Notre enquête nous a donc permis d’observer le comportement des différents agents urbains face au « patrimoine urbain », ce qui a révélé non seulement comment chacun construit (dans le sens de comment il interprète ou se représente) sa propre relation à l’espace (aux îlots de Platerías et au centre historique de Valladolid), mais aussi au temps (passé, présent, futur).

Les politiques du patrimoine urbain menées à Valladolid ont eu un comportement classique. En bref, elles ont distingué les qualités d’un « ensemble historique-artistique » et d’un « centre historique » sur certains endroits très restreints au regard de la ville entière. Ensuite, elles les ont réinterprétés comme des objets à « sauvegarder » et à « protéger ». Cette attitude, comme l’a déjà suggéré François Hartog (2003) pour la conservation du patrimoine en général, est porteuse du « présentisme » dominant l’Europe dans la seconde moitié du XXe siècle, c’est-à-dire, d’un régime de temporalité régi par le présent. Entre le déni du passé comme horizon infranchissable et l’incertitude d’un avenir qui semble de plus en plus sombre, le temps présent devient dominant ; un « présent omniprésent » (Hartog) au sein duquel prend sens la lutte patrimonialiste visant à transfigurer le passé (en fait, ses vestiges) en présent (valeurs patrimoniales).

Le comportement des agents immobiliers et, en particulier, l’action combinée de la petite propriété et de l’aménagement urbain, déterminants du devenir de la fabrique du vieux Valladolid, désignent, à leur tour, une manière particulière de « construire » le temps. Les désoccupations, démolitions et substitutions du bâti que l’on a vu se déployer à Valladolid, constituent le mode d’action caractéristique des agents immobiliers. En ne reflétant aucune inflexion face au « patrimoine », cette façon d’opérer reste guidée uniquement par l’anticipation des revenus immobiliers. Elle met en évidence une relation au temps régie, donc, par un futur jamais trop lointain, lié à la réalisation des avantages financiers d’un potentiel inscrit (ou prétendument inscrit) dans le présent.

Ce qui rend très intéressant le cas du centre historique de Valladolid, et la rue Platerías en particulier, c’est qu’il permet d’observer clairement comment ces deux régimes de temporalité coexistent et interagissent. En fait, le « court futurisme » révélé par la systématique désamortissement (au sens figuré) menée par la petite propriété dans le cadre du PGOU de 1970 pourrait être mis en relation avec l’attitude « présentiste » de la première patrimonialisation ; le classement CHA constituant une réaction à la « destruction de l’héritage urbain » (Chueca Goitia, 1977) afin d’assurer la permanence des restes dans le présent. Cela n’a pas changé le régime de temporalité de la petite propriété immobilière, si bien qu’une contrainte spatiale sur leur développement, une « zone d’exclusion », s’est imposée. Cette contradiction sera résolue par une « deuxième génération » de patrimonialisation portée d’abord par le PGOU 1984 et définitivement par le PECH 1997. Ces plans ont arrêté les conditions et les limites d’acceptabilité des transformations physiques censées concrétiser les « valeurs patrimoniales » reconnues, c’est-à-dire, censées opérer la transfiguration du passé dans le présent, pas seulement pour la « zone d’exclusion », mais aussi pour d’autres vestiges historiques situés en dehors.

De cette façon, le régime de temporalité de la petite propriété non seulement récupérerait toute la ville « héritée », mais se trouverait face à un contexte impliquant de nouvelles contraintes tout en offrant des nouvelles possibilités spéculatives inédites. D’un côté, la réalisation des « valeurs patrimoniales » a supposé l’existence de quelques nouvelles limitations en matière d’intervention constructive. En ce qui concerne la construction de logements en particulier, une prise en compte très floue du « pittoresque » s’est imposée : les façades et les hauteurs s’adapteront au contexte existant alors que les aspects non-scénographiques de la morphologie urbaine (parcelle, étages souterrains) resteront libérés de toutes contraintes patrimoniales. D’un autre côté, s’ouvrirait l’opportunité extraordinaire que représentait, dans un contexte de boom immobilier et de raréfaction du « patrimoine urbain », la « réserve foncière » que la patrimonialisation avait fournie.

Dans tout cela, l’ARI « Platerías-Catedral » peut être interprétée comme un point d’aboutissement. Dans ce nouveau scénario esquissé à partir de 1985, les politiques publiques ont joué, dès le début, un rôle de réglementation de l’action privée rénovatrice du bâti ancien (PGOU, PECH). En revanche, au bout d’un moment, une « apothéose patrimoniale » prend place : encadrée dans la politique de logement mené par l’État et par le PECH, la procédure ARI (1997-2004) recouvre un nouveau rôle - direct et actif - des pouvoirs publics : le financement des travaux visant la mise en valeur du patrimoine (et visant aussi à le rendre plus attrayant pour l’investissement privé). L’intensification des opérations de rénovation à Platerías suite à cette procédure constitue une preuve de sa réussite [22].

Apparemment, le régime de temporalité de l’immobilier a gagné Platerías, bien que le régime de la sauvegarde patrimoniale reste actif. Notre hypothèse est que ce paradoxe est éclairé par la « dé-patrimonialisation » : la mise en valeur patrimoniale réduite à un décor historique qui, loin d’entraver la lucrative rénovation urbaine et sociale derrière les façades, s’harmonise avec elle dans la mesure où elle peut devenir une caractéristique de l’exclusivité sociale.

Références

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[1Ville capitaliste dont l’espace exprime les affaires immobilières - la « ville-produit » - de même que la domination de classe – « l’espace social » monopolisé pour servir les intérêts de la bourgeoisie.

[2Dans ce texte, l’expression « grandes opérations foncières » renvoie aux opérations de grande envergure qu’il s’agisse des extensions urbaines de grande superficie ou des rénovations urbaines significatives.

[3« Petite propriété » désigne dans ce texte les propriétaires ayant un petit patrimoine urbain (peu de terrains ou de bâtiments de taille petite ou moyenne) et une capacité financière limitée.

[4Les « grandes opérations foncières » sont uniquement à la portée de la « grande promotion immobilière », c’est-à-dire des grands capitalistes ou des entreprises à grande capacité financière.

[5Conjuntos histórico-artístico est une catégorie juridique de classement mise en place par la loi espagnole du 13 mai 1933, du patrimoine artistique, puis abrogée par la loi 16/1985 du patrimoine espagnol.

[6Une recomposition, dans le sens de gentrification ou plutôt de « dépeuplement » au bénéfice de la petite bourgeoisie intellectuelle (Garnier, 2015).

[7Conformément à la loi 16/1985, du 25 juin 1985, du patrimoine historique espagnol, il s’agit d’un Plan especial de protección. Dans ce cas, il a la forme d’un Plan Especial selon le décret royal 2159/1978, de 23 juin 1978, mettant en place le Règlement de la planification urbaine, en vigueur sous la loi de la Réforme de la loi du sol d’Espagne de 1975.

[8Procédure du programme étatique pour l’encouragement de la réhabilitation résidentielle et urbaine en Espagne. Cofinancée par l’État central et le gouvernement régional, cette procédure était réglementée par le décret royal 2190/1995, du 28 décembre 1995, sur les mesures de financement des actions encouragées en matière de logement et de sol pour la période 1996-1999.

[9Cette triple patrimonialisation est une condition rare. Par ailleurs, les deux îlots sélectionnés forment une unité identifiable (rue Platerías) dont l’étude s’avérait abordable à cette recherche sans financement. La validité de ce choix a été maintes fois vérifiée au cours de la recherche.

[10Ensanche (littéralement, élargissement) est la forme règlementée d’extension urbaine mise en place en Espagne depuis la moitié du XIXe siècle.

[11La desamortización (désamortissement) est une procédure semblable à la saisie et vente de biens nationaux en France. En Espagne, les premières saisies ont eu lieu aussi à la fin du XVIIIe siècle. Cependant, c’est au cours du XIXe siècle (saisies religieuse depuis 1836 et civiles depuis 1855) que le plus de biens ont été saisis et mis en vente par l’État dans le but d’encourager la dynamisation économique de l’Espagne. D’un point de vue urbanistique, la chose importante est que ces saisies ont créé une culture de faire la ville qui persiste jusqu’à nos jours. Les démolitions des anciens couvents (mais aussi des palais aristocratiques) faisant la place à de nouveaux objets urbains, se sont succédées à Valladolid jusqu’à la dernière décennie du XXe siècle. En fait, prise dans un sens métaphorique, la desamortización (de lots urbains « valorisables ») reste toujours un processus de production de foncier parmi les plus habituels à Valladolid.

[12Huerta del Rey représente la première grande rupture de la continuité qui avait jusque-là caractérisé le processus de construction de la ville de Valladolid. Née à l’issu d’un concours international organisé en 1959, Huerta del Rey a été la première grande expérience urbaine essayant de combiner extension urbaine périphérique et gestion étatique du sol. Elle a aussi été bénéficiaire de la première ségrégation des classes moyennes hors du centre historique (Alvarez Mora, 2005).

[13Plan de ensanche y reforma interior adopté en 1939. Il a été partiellement en vigueur, avec des amendements ponctuels, jusqu’aux années 1980.

[14Plan general de ordenación urbana (PGOU) adopté en 1970. Il s’agît d’un type de plan d’aménagement urbain normalement municipal. Nonobstant, dans ce cas, il s’agissait d’un plan pour l’agglomération de Valladolid.

[15Conformément à ce plan, un volume hors œuvre brute de 12m3 édifiés sur chaque m2 de parcelle a été régulièrement autorisé pour les substitutions dans la vieille ville.

[16Projet de recherche « Producción de la vivienda y recuperación patrimonial en el marco territorial de los centros históricos ». Plan nacional I+D+i (ref. sej2006-01530/soci), 2006-2009. Directeur de recherche : Alfonso Álvarez Mora.

[17Les sources ont été : (i) des recensements municipaux et étatiques, cadastre, permis de construire et photographies anciennes conservés à l’Archive municipal de Valladolid ; (ii) deux enquêtes de terrain menées en 1985-1986 dans le cadre de l’information préparatoire du PECH et en 2012, dans le cadre de préparation du PGOU (documents conservés aux archives de l’IUU) ; (iii) une enquête de terrain (spécifique pour cette recherche) menée entre juillet et septembre 2015.

[18Pour la comparaison : la commune de Valladolid avait 151 807 habitants en 1960 et 316 564 en 2007 (croissance de 108%) ; quant au « centre historique », 42 356 hab. en 1960 et 40 248 hab. en 2007 (décroissance de 5%).

[19Les recensements de 1960, 1984, 2001 et 2015 ont été mobilisés pour l’analyse des ménages, tandis que pour la restitution de l’évolution du parc logements on a fait appel à des sources documentaires telles que le cadastre et les permis de démolition ou de construction (AMV) mais aussi à l’enquête de terrain menée en 1985, lors de la préparation du PECH. Les nombreux remembrements parcellaires et, par la suite, les changements sur l’attribution des adresses ont fait de cet exercice de restitution une tâche vraiment ardue.

[20Cette situation affecte également un des bâtiments rénovés entre 1960 et 1978.

[21Il n’y a pas de corrélation apparente entre le nombre de pièces et le prix des logements recueillis en 1985, ce que l’on renverrait probablement reformuler à la combinaison de deux éléments : premièrement, les différences dans la qualité des logements et notamment leur état de conservation ; et, deuxièmement, les différences d’âge des bâtiments et, les règlements affectant les baux.

[22Un autre angle d’analyse intéressante serait l’évolution des entreprises et, en particulier, du commerce.

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